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Annuitäten­darlehen-Rechner

Die gleichbleibende Rate deines Darlehens, aufgeteilt in Zins und Tilgung - mit Tilgungsplan und Restschuld.

Ø Bauzins 10+ Jahre August 2026: 4,04 %
€
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Rückzahlung festlegen über
Jahre
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Zinsen, Tilgung und Restschuld pro Jahr

Tilgung Zinsen Restschuld
005,0 T50 T10 T100 T15 T150 T20 T200 TJahr 1: Tilgung 6.636 €, Zinsen 7.958 €, Restschuld 193.364 €1Jahr 2: Tilgung 6.909 €, Zinsen 7.685 €, Restschuld 186.455 €Jahr 3: Tilgung 7.194 €, Zinsen 7.401 €, Restschuld 179.261 €Jahr 4: Tilgung 7.490 €, Zinsen 7.104 €, Restschuld 171.771 €Jahr 5: Tilgung 7.798 €, Zinsen 6.796 €, Restschuld 163.973 €5Jahr 6: Tilgung 8.119 €, Zinsen 6.475 €, Restschuld 155.854 €Jahr 7: Tilgung 8.453 €, Zinsen 6.141 €, Restschuld 147.401 €Jahr 8: Tilgung 8.801 €, Zinsen 5.793 €, Restschuld 138.600 €Jahr 9: Tilgung 9.163 €, Zinsen 5.431 €, Restschuld 129.437 €9Jahr 10: Tilgung 9.540 €, Zinsen 5.054 €, Restschuld 119.897 €Jahr 11: Tilgung 9.933 €, Zinsen 4.661 €, Restschuld 109.964 €Jahr 12: Tilgung 10.342 €, Zinsen 4.252 €, Restschuld 99.622 €Jahr 13: Tilgung 10.767 €, Zinsen 3.827 €, Restschuld 88.855 €13Jahr 14: Tilgung 11.210 €, Zinsen 3.384 €, Restschuld 77.645 €Jahr 15: Tilgung 11.672 €, Zinsen 2.922 €, Restschuld 65.973 €Jahr 16: Tilgung 12.152 €, Zinsen 2.442 €, Restschuld 53.821 €Jahr 17: Tilgung 12.652 €, Zinsen 1.942 €, Restschuld 41.168 €17Jahr 18: Tilgung 13.173 €, Zinsen 1.421 €, Restschuld 27.995 €Jahr 19: Tilgung 13.715 €, Zinsen 879 €, Restschuld 14.280 €Jahr 20: Tilgung 14.280 €, Zinsen 314 €, Restschuld 0 €20Ende Zinsbindung (10 J.)Laufzeitjahr

Tilgungsplan

JahrRateZinsenTilgungRestschuld
114.594,16 €7.958,02 €6.636,15 €193.363,85 €
214.594,16 €7.684,89 €6.909,27 €186.454,58 €
314.594,16 €7.400,53 €7.193,63 €179.260,95 €
414.594,16 €7.104,47 €7.489,69 €171.771,26 €
514.594,16 €6.796,22 €7.797,94 €163.973,31 €
614.594,16 €6.475,28 €8.118,88 €155.854,43 €
714.594,16 €6.141,14 €8.453,03 €147.401,41 €
814.594,16 €5.793,24 €8.800,92 €138.600,48 €
914.594,16 €5.431,02 €9.163,14 €129.437,34 €
1014.594,16 €5.053,90 €9.540,26 €119.897,08 €
1114.594,16 €4.661,26 €9.932,91 €109.964,18 €
1214.594,16 €4.252,45 €10.341,71 €99.622,47 €
1314.594,16 €3.826,82 €10.767,34 €88.855,13 €
1414.594,16 €3.383,68 €11.210,49 €77.644,64 €
1514.594,16 €2.922,29 €11.671,87 €65.972,77 €
1614.594,16 €2.441,92 €12.152,24 €53.820,53 €
1714.594,16 €1.941,78 €12.652,39 €41.168,14 €
1814.594,16 €1.421,05 €13.173,12 €27.995,03 €
1914.594,16 €878,89 €13.715,28 €14.279,75 €
2014.594,16 €314,41 €14.279,75 €0,00 €
Summe291.883,26 €91.883,26 €200.000,00 €0,00 €

Drei Darlehensarten im Vergleich

200.000 € über 20 Jahre zu 4,04 % Sollzins, monatliche Zahlung.

DarlehensartErste RateLetzte RateZinsen gesamt
Annuitätendarlehen1.216,18 €1.216,18 €91.883 €
Tilgungsdarlehen (gleiche Tilgung)1.506,67 €836,14 €81.137 €
Endfälliges Darlehen (nur Zinsen)673,33 €200.673,33 €161.600 €

Die Annuität verstehen

„Annuität“ kommt vom lateinischen annus (Jahr) und meint die gleichbleibende Jahreszahlung. In der Praxis zahlst du sie in zwölf Monatsraten. Die Formel für die Monatsrate lautet:

Rate = K × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1)
K = Darlehen, i = Sollzins ÷ 12 ÷ 100, n = Anzahl Monate

Bei Baufinanzierungen mit Zinsbindung wird die Rate meist über die anfängliche Tilgung festgelegt: Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12. Das Darlehen ist dann am Ende der Zinsbindung nicht vollständig getilgt. Wählst du im Rechner „Laufzeit“, rechnest du ein Volltilgerdarlehen, das in der gewählten Zeit komplett zurückgezahlt ist.

Annuitätenfaktoren bei 4,04 %

Der Annuitätenfaktor zeigt, wie viel Prozent des Darlehens du pro Jahr zahlst, damit es nach der Laufzeit getilgt ist:

LaufzeitFaktor p.a.Rate je 100.000 €
10 Jahre12,17 %1.014,35 €
15 Jahre8,90 %741,69 €
20 Jahre7,30 %608,09 €
25 Jahre6,36 %530,05 €
30 Jahre5,76 %479,72 €

Häufige Fragen

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Darlehen mit gleichbleibender Rate (Annuität) über die Zinsbindung. Die Rate enthält Zinsen und Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Fast alle Baufinanzierungen und Ratenkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen.

Wie berechnet man die Annuität?

Annuität pro Jahr = Darlehen × Annuitätenfaktor. Der Faktor ist qn × (q − 1) ÷ (qn − 1) mit q = 1 + Zinssatz. Banken rechnen bei Baufinanzierungen meist einfacher mit Zins plus anfänglicher Tilgung: 100.000 € × (4,04 % + 2 %) ÷ 12 = 503,33 € pro Monat.

Wie hoch ist der Zinssatz für Annuitätendarlehen?

Für Immobilien lag der durchschnittliche Effektivzins neuer Wohnungsbaukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung im August 2026 bei 4,04 %, für 5 bis 10 Jahre bei 3,81 % (EZB-Zinsstatistik). Ratenkredite kosteten im Schnitt 8,70 %. Aktuelle Werte auf der Seite Bauzinsen.

Was sind die Nachteile eines Annuitätendarlehens?

Am Anfang tilgst du langsam, weil der Zinsanteil hoch ist. Gegenüber einem Tilgungsdarlehen zahlst du deshalb insgesamt etwas mehr Zinsen - im Beispiel oben 10.747 € bei 200.000 € über 20 Jahre. Dafür ist die Rate von Anfang an niedriger und planbar.

Wann lohnt sich ein Annuitätendarlehen?

Wenn du eine planbare, gleichbleibende Belastung willst - also fast immer bei der Immobilienfinanzierung mit Angestellteneinkommen. Ein endfälliges Darlehen lohnt sich eher für Vermieter mit steuerlichem Zinsabzug, ein Tilgungsdarlehen, wenn du anfangs hohe Raten tragen kannst und Zinsen sparen willst.

Passende Rechner

Quellen & Stand

Stand: August 2026. Alle Berechnungen ohne Gewähr. Keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. So rechnen wir.