Baufinanzierungs­rechner

Eine Baufinanzierung ist fast immer ein Annuitätendarlehen: Du zahlst eine feste Monatsrate aus Zins und Tilgung. Weil der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt, wächst die Tilgung automatisch. Der Rechner zeigt dir das Monat für Monat im Tilgungsplan.

1. Gesamtkosten ehrlich aufstellen

Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (zusammen meist 1,5 bis 2 %) und ggf. Makler (oft 3,57 %). Bei 400.000 € in NRW sind das mit Makler 45.734 €. Der Rechner zieht sie automatisch für dein Bundesland ein.

2. Eigenkapital einsetzen

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf (Darlehen im Verhältnis zum Wert) und desto besser der Zins. Banken staffeln ihre Konditionen typischerweise bei 60, 80 und 90 bis 100 % Beleihung. Behalte trotzdem eine Reserve von drei bis sechs Monatsausgaben.

3. Tilgung und Rate abwägen

Die Rate sollte zu deinem Haushalt passen. Viele Banken setzen als Grenze etwa 35 bis 40 % des Nettoeinkommens für Rate plus Nebenkosten der Immobilie an. Eine höhere Tilgung macht dich schneller schuldenfrei und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung.

4. Zinsbindung und Anschluss planen

Am Ende der Zinsbindung brauchst du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Zinsen. Ein Forward-Darlehen sichert den Zins bis zu fünf Jahre im Voraus gegen einen Aufschlag. Vereinbare kostenlose Sondertilgungen (oft 5 % pro Jahr) und einen Tilgungssatzwechsel - das kostet meist wenig und bringt viel Flexibilität.

5. Förderung prüfen

Die KfW fördert selbstgenutztes Wohneigentum mit eigenen Krediten, Familien mit Kindern beim Neubau besonders günstig. Hessen zahlt Erstkäufern das Hessengeld als Zuschuss zur Grunderwerbsteuer. Prüfe die aktuellen Bedingungen direkt bei der KfW und deinem Bundesland.